DOI:10.61270/2764-7641.2024.006
NORMA DE AVALIAÇÃO DE BENS, ESPECÍFICA PARA CORRETORES DE IMÓVEIS
Alvino José Júnior
Corretor de Imóveis (1988); Inscrição no CNAI (2007); Autor da Tese apresentada durante o I° CONSIM, que redundou na edição da Resolução COFECI 957/2006, que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária, hoje reeditada com o número 1.066/2007; Professor de Avaliação de Imóveis, desde o ano de 2.005; Formado em Pedagogia, pela UNIASSELVI, no ano de 2.009; Delegado para o Estado de Santa Catarina da ANPAJ – Associação Nacional dos Peritos e Avaliadores Judiciais, em julho de 2.023; Estudante de pós-graduação em Avaliação de Imóveis pela Faculdade PRIME.
Fernando Henrique Baena Alli
Mestre em Relações Internacionais -Universidade de Coimbra – Portugal. Graduado em Direito pela Universidade Estadual do Oeste do Paraná – UNIOESTE;
Assessor na Missão Portuguesa junto às Nações Unidas em Nova Iorque – EUA entre 2018 e 2019. Advogado especializado em Privacidade e Proteção de Dados com registro profissional na OAB de Mato Grosso do Sul. Encarregado de Proteção de Dados com certificações EXIN. Certificado em Lei Geral de Proteção de Dados pela DT3 Class – LGPD para Profissionais.
Membro da comissão de LGPD da OAB/MS. Sócio do escritório Faria & Alli advogados associados e CEO do Labour. Assessor jurídico da prefeitura de Caarapó – MS.
RESUMO:
Não podemos ignorar o pioneirismo no processo da criação de normas voltadas para as avaliações de imóveis no Brasil, sendo creditada aos profissionais da engenharia, arquitetura e agronomia. Da mesma forma, é vital acentuar a afirmação do Ministro Francisco Falcão, asseverando que o tema não demanda conhecimento específico desses profissionais. Igualmente colocamos em evidência a condição de representante do país, no Fórum Nacional de Normalização, por força de convênio do CONMETRO e a ABNT, a entidade conveniada. Tudo isso, porém, não pode excluir o Corretor de Imóveis, o profissional mais intimamente ligado à matéria, do tema Avaliação de Imóveis. O Corretor de Imóveis, não pode disponibilizar ao cliente um trabalho de sua lava sem o apuro de uma norma que atenda os preceitos do CDC. A norma existente é voltada para os precursores do tema, com metodologia própria. Cabe, pois ao CONMETRO determinar a inclusão dos imobiliários na norma já existente, aduzindo metodologia voltada exclusivamente ao mercado, ou na impossibilidade determinar a criação de nova ordem normalizada para abrigar esses profissionais, ou, em última instância, aceitar a normalização do assunto pela entidade agregadora desses trabalhadores.
PALAVRAS-CHAVE: Instituição de Norma; Avaliação de Imóveis; Corretor Avaliador.
ABSTRACT:
We cannot ignore the pioneering efforts in the process of creating standards for real estate evaluations in Brazil, which have been credited to professionals in engineering, architecture, and agronomy. Likewise, it is vital to highlight Minister Francisco Falcão’s assertion that the subject does not require specific knowledge from these professionals. We also emphasize the country’s representation in the National Standardization Forum by virtue of an agreement between CONMETRO and ABNT, the accredited entity. However, all this cannot exclude the Real Estate Broker, the professional most intimately connected to the subject of Real Estate Evaluation. The Real Estate Broker cannot provide clients with work of their own without adhering to a standard that meets the principles of the Consumer Defense Code (CDC). The existing standard is aimed at the pioneers of the subject with their own methodology. Therefore, it is up to CONMETRO to determine the inclusion of real estate brokers in the existing standard by introducing a methodology aimed exclusively at the market, or, if this is not possible, to create a new standardized order to accommodate these professionals, or, ultimately, to accept the standardization of the subject by the entity that aggregates these workers.
KEYWORDS: Institution of Standards; Real Estate Evolution; Real Estate Evaluator.
1 Introdução
Podemos considerar que o início das transações imobiliárias no Brasil remonta ao período da assinatura do Tratado de Tordesilhas.
Assim que o navegador e explorador italiano, Cristóvão Colombo chegou à América em 1.492, os Reis católicos espanhóis, Fernando e Isabel buscaram o apoio do também espanhol Rodrigo Bórgia (Papa Alexandre VI) visando a proteção dos direitos de colonização do Novo Mundo. O papa Bórgia, através da Bula Inter Coetera, reconheceu a posse de todas as terras descobertas a 100 léguas a oeste de Cabo Verde à Espanha. Com a Bula Papal, Portugal não poderia ter a posse de territórios na América, além de atrapalhar os projetos de navegação portuguesas no Atlântico.
Por se tratar de duas potências econômicas e militares, Espanha e Portugal se viram obrigadas a negociar, para a assinatura de outro tratado, onde estivesse assegurado o interesse de ambos os reinos em relação à descoberta, exploração e colonização das “novas terras”.
Assim, em 04 de junho de 1.494, na cidade espanhola de Tordesilhas, Portugal e Espanha assinaram um acordo, denominado Tratado de Tordesilhas, para solucionar os conflitos territoriais envolvendo as terras descobertas no final do século XV.
Por este acordo, uma linha imaginária a 370 léguas de Cabo Verde seria a referência para a divisão das terras entre Portugal e Espanha. A oeste dessa linha pertenceriam à Espanha, e a situada a Leste, era de Portugal.
Na atual configuração do Brasil, podemos definir a linha de Tordesilhas, traçada em 1.494, com início em Belém, no Pará, à cidade de Laguna, no estado de Santa Catarina.
No século XV era difícil aquilatar a extensão do hemisfério ocidental. Com o Tratado de Tordesilhas, Portugal conseguiu verificar e tomar posse da região litorânea onde Pedro Álvares Cabral aportou em 1.500 e que mais tarde veio a se tornar o Brasil.
Com o advento da descoberta do Brasil pelos portugueses, iniciou-se o processo de apossamento das terras brasileiras, passando do domínio dos índios para o Reino de Portugal. Quando o governo português inicia a colonização das terras com a constituição das capitanias hereditárias e concessões de Sesmarias, processo este que prioriza as concessões em detrimento da propriedade privada.
Em 1.534, o Rei de Portugal, D. João III, resolve dividir o Brasil em capitanias hereditárias, que eram faixas de terra oferecidas aos nobres, chamados de donatários. Ele, por sua vez, concedia a terra a agricultores.
A Carta de Doação transmitia a posse da terra ao donatário, que poderia transferi-la a seus filhos, mas não praticar a venda. Recebia também uma sesmaria de dez léguas da costa na extensão de toda a capitania. Era sua obrigação fundar vilas, construir engenhos, nomear funcionários e aplicar a justiça, podendo até decretar a pena de morte para escravos, índios e homens livres. Possuía direitos como a isenção de taxas, venda de escravos, índios e recebimento de parte das rendas devidas à Coroa.
Paralelamente, a Carta Foral tratava dos tributos a serem pagos pelos colonos e ainda, o que pertencia à Coroa e ao donatário. Se descobertos metais e pedras preciosas, 20% seriam da Coroa e, ao donatário caberiam 10% dos produtos do solo. A Coroa detinha o monopólio do comércio do pau-brasil e de especiarias. O donatário podia doar sesmarias aos cristãos que pudessem colonizá-las e defendê-las, tornando-se colonos.
A concessão de grandes extensões de terras a requerentes do novo território de colonização portuguesa, se estendeu no período sesmarial, de 1.530 a 1.822, culminando com o processo da Independência do Brasil.
Em 1.850, entrou em vigor a Lei 601 de 18 de setembro de 1.850, que dispunha sobre as terras devolutas no Império, e determinava a medida e demarcação das terras dadas em Sesmarias ou as devolutas, para que fossem cedidas a título oneroso.
A promulgação da Lei de Terras de 1.850 extinguiu o sistema de concessão de terras e instituiu a propriedade particular sobre imóveis. Com essa alteração, a ocupação dos terrenos, antes precária, na forma de concessões, agora mudaria, criando a figura do Proprietário Particular de Imóveis, assim, se fez necessário a busca pelo valor dos imóveis.
2 As Avaliações no âmbito do sistema CONFEA/CREA – CAU
De acordo com Macedo, Geisla.M.; Sapunaru, Raquel.Anna, é possível encontrar a data de início formal dos cursos de engenharia no Brasil, como segue:
“A data de início formal dos cursos de Engenharia no Brasil foi em 17 de dezembro de 1792, com a criação da Real Academia de Artilharia, Fortificação e Desenho, na cidade do Rio de Janeiro, sendo instalada inicialmente na ponta do Calabouço, na Casa do Trem de Artilharia. Sendo esta a primeira das Américas, seguia o mesmo modelo da Real Academia de Artilharia, Fortificação e Desenho portuguesa. A Real Academia é a percursora em linha direta e contínua da atual Escola de Politécnica da UFRJ e faz parte também da origem do Instituto Militar de Engenharia (IME).”
Embora em outros países tenhamos notícias anteriores das avaliações de imóveis, no Brasil, somente no final da década de 1910, por volta de 1918 começaram vir a público trabalhos técnicos sobre o assunto, os quais a partir daí se avolumaram crescentemente.
Em 1923 foram introduzidos novos métodos de avaliação de terrenos, que desde 1929 começaram a ser sistematicamente aplicados. A partir daí os engenheiros passaram a praticar as avaliações no Brasil, que tomou corpo e continua crescendo e evoluindo nas técnicas de avaliação.
No livro Engenharia de Avaliações / IBAPE SP – Qualidade em perícias e avaliações, onde na apresentação, segundo palavras do presidente da entidade Tito Lívio Ferreira Gomide, “carinhosamente chamado de LIVRO AZUL, por duas razões, a primeira para diferenciá-lo do pioneiro de capa amarela, Engenharia de Avaliações e, a segunda oficial do IBAPE.”
No capítulo 1, Sinopse da Engenharia de Avaliações, de Souza, Luiz Felipe Proost de; Medeiros Jr, Joaquim da Rocha, na página 15, faz a narração:
“O eng. Luiz Carlos Berrini, que em 1928 Já elaborava trabalhos avaliatórios para o Banco do Estado de São Paulo, publicou entre setembro de 1929 e junho de 1930 artigos sobre avaliações na revista Engenharia Mackenzie nº 51 e, em 1936, 1937 e 1939, no Boletim do Instituto de Engenharia nº 122, 126 e 137.”
Aduzem os autores, sobre o lançamento do primeiro livro de avaliações no Brasil:
“Em 1941, lançou seu primeiro próprio livro denominado “Avaliações de Terrenos”, considerado por ele mesmo como uma revisão e ampliação dos artigos que haviam sido publicados na Revista de Engenharia Mackenzie, no Boletim do Instituto de Engenharia, de São Paulo e em separatas deste último Boletim.”
Continuando, Souza, Luiz Felipe Proost de; Medeiros Jr, Joaquim da Rocha, assim se expressam:
A seguir, em 1949, fez publicar o livro Avaliações de Imóveis, representativo de uma remodelação do anterior, no qual desenvolveu teses e conceitos, contendo maior e variadas fórmulas – cerca de 250 -, que despertou grande interesse e mereceu na época muitos comentários dos interessados estudiosos da matéria. Foi a primeira e maior obra no gênero em língua portuguesa escrita no Brasil, que passou a ser considerada, como o é até hoje, uma verdadeira “Bíblia” em matéria avaliatória. A obra foi revista e atualizada em 1957 por seu filho, o eng. Luiz Carlos Berrini Jr, em sua terceira edição.
Em 1949, o engenheiro João Ruy Canteiro publicou na Revista Engenharia o artigo denominado: “Breve Comentário sobre Tipos, Valores e Custo de Reprodução das Construções na Capital”, posteriormente base para a publicação do livro.
Em meados de 1950 surgiram as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos. Devido à ocorrência de grande quantidade de desapropriações em São Paulo, ocasionado pela expansão da cidade e construção do metrô na década de 1960, as normas ganharam maior relevância. Porém, o primeiro anteprojeto de normas da ABNT nas Avaliações data de 1957.
Em 1953, foi fundado no Rio de Janeiro, pelos engenheiros Alberto Lélio Moreira, Assentino Pereira, Flávio Pietro Gioia e José de Barros Ortigão Filho, o IEL – Instituto de Engenharia Legal, visando o agrupamento de profissionais voltados para a área de Avaliações.
Em 14 de novembro de 1957, por iniciativa do Eng. Hélio de Caíres, foi fundado em São Paulo o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com os mesmos objetivos do IEL do Rio de Janeiro.
O engenheiro agrônomo formado pela ESALQ/USP em 1988 – Escola Superior de Agricultura Luis de Queiroz, da Universidade de São Paulo. Marcelo Rossi de Camargo Lima, endereço http://www.mrcl.com.br/upav/23.pdf, em 07/05/2024, apresenta um trabalho com o título: ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens: A concretização do projeto de normas avaliatórias brasileiras 1998 – 2010, faz um ressalto sobre as normas de avaliações expedidas pela ABNT, conforme segue:
“Os primeiros trabalhos normativos foram organizados na década de 1950 por organismos públicos e entidades privadas dedicadas à matéria Avaliação.
O primeiro anteprojeto de norma da ABNT foi elaborado em 1957, sucedendo-se outros documentos que visavam responder à crescente importância do tema, particularmente após uma grande explosão de obras públicas nas grandes cidades que implicaram em um grande número de desapropriações.
Antes do projeto ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens, vigoravam como referência os seguintes textos normativos:
• NB 502 Avaliação de Imóveis Urbanos: Publicada em 1977, foi fortemente influenciada pelas inovações do I Congresso Brasileiro. (Foi patrocinada pelo BNH7 e revisada em 1989 como NBR 5676).
• NBR 8799 – 1985 – Avaliação de Imóveis Rurais
• NBR 8951 – 1985 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis
• NBR 8976 – 1985 – Avaliação de Unidades Padronizadas
• NBR 8977 – 1985 – Avaliação de Máquinas Equipamentos e Complexos Industriais.”
O início do trabalho acima, podemos encontrar:
“Em março de 2009 foi concluído o primeiro ciclo da elaboração da norma brasileira ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens. Um longo processo iniciado em junho de 1998 atingia sua meta ao publicar a sétima e última parte da norma. Paralelamente, havia já cerca de dois anos, estava em andamento a revisão da Parte 2, dedicada aos imóveis urbanos, que terá seu texto final revisto publicado até o final de 2010.
Esse ambicioso projeto foi inicialmente promovido por três grandes contratantes de serviços de avaliações: Caixa Econômica Federal1; Banco do Brasil2 e Petrobras3, e pela maior entidade regional representativa dos avaliadores: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP4.
A Comissão de Estudos, constituída por cerca de 30 profissionais experientes residentes em diversos Estados da Federação, ao longo desses 12 anos reuniu-se em várias cidades e se dedicou à missão motivada, fundamentalmente, pela grande paixão que seus integrantes têm pela matéria.”
1 = Caixa Econômica Federal: banco de fomento tem capital 100% estatal e é o maior agente de financiamento do imobiliário brasileiro.
2 = Banco do Brasil: Banco de capital misto com ações em bolsa, entre outras características, destaca-se como o maior financiador da atividade rural.
3 = Petróleo Brasileiro S/A Petrobrás: é a maior empresa (8ª maior empresa de Petróleo e 15ª maior empresa do mundo), tem capital misto com ações em bolsa, e é grande consumidora de trabalhos avaliatórios para fins de desapropriação, servidão ou aquisição.
4 = IBAPE/SP: congregando avaliadores no Estado de São Paulo é a maior entidade regional filiada ao IBAPE Entidade Federativa Nacional.
Hoje prevalecem as normas da série 14.653, com as nomenclaturas e datas:
Nomenclaturas Parte Ano Descrição
NBR 14.653 1 2019 Procedimentos Gerais
NBR 14.653 2 2019 Imóveis Urbanos
NBR 14.653 3 2019 Imóveis Rurais
NBR 14.653 4 2002 Empreendimentos
NBR 14.653 5 2006 Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais
NBR 14.653 6 2008 Recursos Naturais e Ambientais
NBR 14.653 7 2009 Patrimônio Histórico
3 As Avaliações no âmbito do sistema COFECI/CRECI
Por outro lado, no livro O Corretor de imóveis no Brasil: o sistema Cofeci-Creci e os 60 anos da regulamentação profissional / coordenação Kátia Cubel, Rosualdo Rodrigues. — Brasília, DF: Rosualdo Rodrigues de Almeida, 2022. publicado pelo COFECI, relata:
“Em nosso país o desenvolvimento urbano teve início com a vinda da família real portuguesa, em 1807. À medida que as cidades começaram a tomar uma forma mais urbana, surgia uma nova profissão, a de agente de negócios imobiliários. Da mesma forma que nos demais países citados, esses profissionais eram, no início, comerciantes que ampliaram seus rendimentos com a intermediação imobiliária. Ou leiloeiros que se especializavam no ramo do mercado imobiliário.
O setor de imóveis revelava-se tão promissor que logo vieram os agentes imobiliários, pessoas que se dispunham a procurar proprietários para convencê-los a vender ou alugar seus imóveis. E, na sequência, se ofereciam para fazer a intermediação do negócio com clientes interessados em comprá-los ou alugá-los.
Para tanto, os novos profissionais recorriam aos anúncios nos jornais para divulgar suas ofertas. Isso aconteceu contemporaneamente com a introdução da imprensa no país. Em 1821, no Diário do Rio de Janeiro, já constava anúncio de certo Venâncio José Lisboa, que afirmava ter recebido “poderes” do dono do imóvel para vendê-lo. O termo “poder” aplicado àquela época equivale à atual procuração pública. Assim, pode-se deduzir que, lá atrás, no século 19, já se defendia a exclusividade no trabalho de intermediação imobiliária.”
Para continuar logo a seguir, com as palavras:
“A partir de 1930, o Brasil passou por transformações econômicas que provocaram forte migração para os grandes centros urbanos, engrossando o contingente de trabalhadores e fazendo surgir as primeiras leis trabalhistas e sindicatos. Nesse contexto, os corretores de imóveis do Rio de Janeiro e de São Paulo foram os primeiros a se organizar. Em 1932, o corretor fluminense João Augusto de Mattos Pimenta conseguiu, por meio de seu amigo, o então ministro do Trabalho Lindolfo Collor (entre 1930 e 1932), que a atividade de corretor de imóveis fosse incluída no grupo de atividades consideradas autônomas.
Em 1936, os profissionais fluminenses criaram a Junta de Corretores de Imóveis, que deu origem, no ano seguinte, ao primeiro sindicato da categoria no país, o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro, reconhecido informalmente como “sindicato profissional de trabalhadores por conta própria”. Mattos Pimenta foi o corretor número um no primeiro livro do sindicato, que seria reconhecido oficialmente em 1937.
No ano seguinte, em 1938, formalizou-se a a organização da categoria no estado de São Paulo, com a criação do Sindicado dos Corretores de Imóveis, e com a Associação Profissional dos Corretores de Imóveis. No entanto, diferentemente do sindicato fluminense, o de São Paulo só seria reconhecido oficialmente em 1942, por meio de carta patente do Ministério do Trabalho.”
Arrematando a narrativa. Com o texto abaixo:
“A profissão já era reconhecida pela sociedade e pelo poder público, que considerava como oficiais as avaliações feitas pelos sindicatos. Porém a atividade de corretor de imóveis ainda precisava ser regulamentada. À medida que os Estados brasileiros se organizaram, o movimento foi ganhando força e criando um tensor que se tornou nacional. Nas duas décadas seguintes, a profissão deu um salto em organização. Os avanços contaram com a mobilização de profissionais de todo o país e com o convencimento de importantes entes públicos no apoio à causa dos corretores de imóveis. O trabalho culminou com a promulgação da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962.”
Julgada parcialmente inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal (STF), a lei 4.116, deveria ser substituída, pois a mesma não exigia qualquer formação técnica, ou mesmo de educação geral, de quem viesse a ingressar na profissão. O então ministro do Trabalho, Arnaldo da Costa Prieto, tomou para si a missão de criar e apresentar projeto de lei em tempo recorde, para aprovação pelo Congresso Nacional, motivo pelo qual, até hoje é considerado o patrono dos corretores de imóveis do Brasil
Em 12 de maio de 1978, foi sancionada a Lei n° 6.530/78, pelo presidente da República, Ernesto Geisel. A nova legislação estabeleceu que o exercício profissional da corretagem de imóveis só é permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias, curso técnico de nível pós-médio.
A luta do Conselho Regional de Corretores de Imóveis CRECI – SC para qualificar o Corretor de Imóveis na área de avaliação é de longa data, às vezes com apoio de alguns setores da sociedade, mas com barreira permanente do sistema CONFEA/CREA.
O momento mais decisivo talvez tenha sido na reunião ocorrida no ano de 1.998, com o então Desembargador Corregedor Geral de Justiça Dr. FRANCISCO JOSÉ RODRIGUES DE OLIVEIRA FILHO, cuja situação é resumida pelo Ex-presidente do CRECI, WILSON CARVALHO DE ALMEIDA, da seguinte maneira:
Era agosto de 1.998 quando fomos avisados pelo C.I. Leandro Ibagy, a quem também somos eternamente gratos, que o Corregedor Geral da Justiça, pretendia liquidar de vez com as pretensões dos Corretores avaliarem imóveis em nosso Estado mediante edição de provimento. Imediatamente, solicitamos audiência ao Senhor Corregedor e no dia e hora marcados nós, Dr. Adilson Alexandre Simas e o diretor secretário Gilmar dos Santos, dirigimo-nos ao Tribunal de Justiça, onde fomos excepcionalmente bem recebidos pelo Dr. Francisco J.R. de Oliveira Filho a quem entregamos ofício com argumentos de prerrogativas que nos permitiam avaliar imóveis comercialmente falando, que foi lido com a maior das atenções ali, na nossa presença. Convicto, com serenidade e a segurança dos magistrados competentes e bem informados disse-nos mais ou menos o seguinte: “Sou contrário, não concordo com este pleito, não tem amparo legal”… e foi desfilando uma série de razões, inclusive, alguns artigos do CC, para não concordar com o que reivindicávamos no ofício. Naturalmente que argumentamos muito, defendemos nossa tese com todas as forças. Parecia inútil. A serenidade e convicção do Dr. Francisco para contra argumentar pareciam, naquele instante, indiscutíveis.
Aparentemente desarticulados, com um sentimento terrível de perda, preparamo-nos para as despedidas, certos de que já havíamos tomado o precioso tempo do Sr. Corregedor. Quando todos já estávamos de pé, resolvemos resumir todos os nossos interesses na seguinte pergunta: “Dr. Francisco se sua esposa amanhã pela manhã sugerir trocar o apartamento onde moram atualmente por um de andar inteiro na Beira Mar, considerando-se ainda, para reforçar, que o Sr. já vinha pensando nisso… quem o Senhor procuraria para saber o preço do novo e, mais, quem o Senhor procuraria para saber se o seu apartamento atual seria aceito como parte de pagamento na compra do novo? Um Corretor de Imóveis ou um Engenheiro, nas imobiliárias ou um escritório de engenharia de projetos? “Em eventuais transações imobiliárias anteriores em quem o Senhor confiou seus investimentos; a um Corretor de Imóveis ou a um Engenheiro? Foi a luz, pensou rápido, por alguns segundos, enquanto nos devolvia o ofício pedindo ao Dr. Adilson que encaminhasse outro e que entre os argumentos já elencados fizesse constar as perguntas feitas pelo presidente. Exatos quatro meses após era editado, para satisfação dos Corretores de Imóveis de Santa Catarina, o PROVIMENTO 01/99.
Assim foi que no ano de 1.999, o Exmo. Corregedor Geral de Justiça de Santa Catarina, Dr. Desembargador FRANCISCO JOSÉ RODRIGUES DE OLIVEIRA FILHO, assinou o Provimento 001/99, datado de 08 de janeiro de 1.999, que introduziu o parágrafo único ao art. 1º do Provimento 07/85, com a seguinte redação:
“Não é exclusiva de profissional inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) a realização de arbitramento ou avaliação de imóvel em se tratando de venda, permuta, locação, mesmo quando a coisa for objeto de ações renovatórias ou desapropriatórias, podendo as designações dos Exmos. Srs. Drs. Juízes de Direito ou Substitutos recair sobre Corretor de Imóveis regularmente inscrito no respectivo Órgão de Classe.”
Os órgãos ligados ao sistema CONFEA/CREA, insatisfeitos com o provimento acima mencionado, insurgiram contra o ato administrativo, na forma do patrocínio de mandado de segurança, contudo sem lograr êxito, vez que em decisão prolatada em matéria irrecorrível, no RECURSO ESPECIAL nº 277.443 – SC, o Ministro FRANCISCO FALCÃO, assevera:
“A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia, arquitetura ou agronomia. Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe àquelas áreas de conhecimento, podendo ser aferida pelos corretores de imóveis ou outros profissionais com conhecimento sobre o tema.
Dessa forma, o Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, o qual possibilitou a realização de perícias judiciais por corretores de imóveis, não feriu direito líquido e certo dos profissionais inscritos no CREA, pois a avaliação de imóveis não é ato privativo desses profissionais.”
Do ano de 2.000 até 2.004, foi discutida proposta de matéria estabelecendo critérios para o Corretor emitir documentos de avaliação de imóveis com um lastro de conhecimento, onde demonstrasse por escrito a sabedoria adquirida em sua luta diária. O assunto foi por nós conduzido, para culminar na normatização da matéria através do Ato Normativo 033/2004, no sentido de regulamentar e disciplinar os procedimentos mínimos a serem observados para a realização de avaliação, uma vez não possuir determinação nesse sentido.
Em julho de 2005, ocorreu na cidade de Balneário Camboriú o 1º CONSIM, onde ocorreram a apresentação de seis teses e dessas, duas, após a apresentação, debate e voto em plenário foram aprovadas pela quase unanimidade do plenário.
Uma de autoria do C.I. João Diniz Marcello, que propôs anteprojeto de Resolução do COFECI para normatizar a atuação do Corretor de Imóveis como avaliador.
Outra encaminhada pelo autor deste TCC, propondo ao COFECI, expedição de Resolução, em âmbito nacional, para regulamentar exigência mínima na expedição de laudos de avaliação, a exemplo do Ato 033/2004, emitido pelo CRECI –SC.
Para maior gáudio de Santa Catarina, durante a realização do XXI CONACI, em Foz do Iguaçu – PR, o Presidente do COFECI, JOÃO TEODORO DA SILVA, brindou-nos com a expedição da Resolução 957/2006, que regulamenta a matéria em todo o país.
A Resolução COFECI 957/2006, basicamente manteve toda sistemática criada pelo Ato Normativo 033/2004, do CRECI/SC: estabeleceu um Cadastro Nacional de Corretores Avaliadores – CNAI, equivalente ao cadastro de pessoas físicas e jurídicas qualificadas em avaliação de Imóveis; Requisitos mínimos para a emissão do Parecer, igualmente aos requisitos instituídos pelo CRECI/SC; selo certificador, em Santa Catarina denominado Certificado de Qualificação Profissional.
Novamente os órgãos representativos das áreas de engenharia, arquitetura ou agronomia, mostraram seu desagrado com a ameaça de cair por terra um filão antes explorado com reserva de mercado, sob falsa alegação de prerrogativa exclusiva dessa classe. O CONFEA e o IBAPE ingressaram com Ação, postulando a suspensão da eficácia da Resolução COFECI 957/2006. De pronto, a Justiça Federal de Primeira Instância, Seção Judiciária do Distrito Federal, descartou a hipótese de tutela antecipada, para no fim do processo julgar IMPROCEDENTE os pedidos, afirmando: “Depreende-se, pois, dos julgados supracitados, que a avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer ilegalidade nas disposições insertas na Resolução COFECI n° 957/2006.”
A situação final desse imbróglio, é descrito no e-book editado pelo sistema COFECI-CRECI, Honorários sobre serviços de Avaliação Imobiliária – Manual de Orientação, atualizado em agosto de 2.022, na página 04, com a seguinte redação:
“Finalmente, por meio do Recurso Extraordinário com Agravo nº 708.474, o Supremo Tribunal Federal (STF), sob a relatoria da Ministra Carmen Lúcia, manteve as sucessivas decisões das instâncias anteriores, ratificando, em definitivo, a legalidade da Resolução-Cofeci nº 957/2006.
Ficou, assim, confirmado juridicamente o direito (legal) dos Corretores de Imóveis para trabalharem como AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, por interpretação extensiva do art. 3º, in fine, da Lei 6.530/78. A decisão transitou em julgado. Em 22 de novembro de 2007, a Resolução-Cofeci nº 957/2006 foi revogada e substituída pela Resolução-Cofeci nº 1.066/2007, com algumas melhorias.”
4 As Avaliações de Mercado e as Avaliações Técnicas
Conforme dito acima, a relação dos profissionais com formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia são bastante diferentes quando comparados com o aspecto mercadológico empregado pelo Corretor de Imóveis no tema Avaliação de Imóveis. Não há de se falar em modelo certo e errado, pois de acordo com o engenheiro Berrini, no prefácio da segunda edição do seu livro “Avaliações de Imóveis”, deixou o seguinte ensinamento sobre o assunto:
“Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, no dizer de George L. Schmutz, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados” (BERRINI, 1957, p. 15).
Sempre defendemos a tese da parceria entre os profissionais ligados ao sistema CONFEA/CREA, juntamente com o agora CAU, conhecedores da parte estrutural dos imóveis e os inscritos no sistema COFECI/CRECI, especialistas no valor de mercado.
Não podemos conceber a um avaliador estabelecer um valor totalmente desassociado daquilo que o mercado está disposto a pagar.
Não resolve um monte de fórmulas matemáticas, análises estatísticas, se no final, o resultado do trabalho concluir por um valor maior ou inferior àquele estabelecido pela lei da oferta e da procura.
A divergência entre a categoria com registro no CREA e os inscritos no CRECI, não possui fundo técnico, mas sim, eminentemente financeira. Ao arvorar ter prerrogativa exclusiva os matriculados no CREA ou CAU, estão defendendo uma reserva de mercado datada do início do século passado, enquanto o setor imobiliário pretende quebrar esse monopólio e prestar serviço nas avaliações, principalmente no âmbito judicial e dentro do sistema bancário.
O embate dessa dualidade de posicionamento já gerou uma “guerra” entre as duas entidades. Essa pretensão de avocar uma exclusividade nas avaliações, buscando manter um privilégio longevo, foi apresentada em debate jurídico e derrotada no STJ – Supremo Tribunal de Justiça, que, em 2009, rechaçou essa regalia, não o concedendo a qualquer classe profissional para o exercício da atividade de avaliações.
Por outro lado, não pode os Corretores de Imóveis, pretenderem entrar neste mercado sem a especialização, apresentando documento sem citarem os motivos pelos quais baseou sua convicção de valor, lastreado em minuciosa vistoria, pesquisa e coleta de dados de mercado, homogeneização de dados coletados, bem como as informações sobre a legislação imobiliária do bem avaliado para buscar o mais próximo valor que o mercado atribui ao bem.
A avaliação de imóveis não é uma ciência exata, trata-se de estimativa de preços, baseado em conceitos e métodos, permanentemente em aperfeiçoamento, o que exige do avaliador informações técnicas, científicas, legal e normativa, aliados a um julgamento apurado, para transformar em números os diversos aspectos que influenciam seu valor, tanto para mais quanto para menos, assim serão observados, os fatores característicos como o estado físico, forma, localização, e ainda o melhor aproveitamento dos imóveis.
No dizer de Alberto Lélio Moreira:
“A Avaliação não é uma ciência exata, mas sim, a arte de estimar os valores de propriedades específicas em que o conhecimento do avaliador e o bom julgamento são condições essenciais”. (MOREIRA, Alberto Lélio, 2001).
Mesmo não sendo uma ciência exata, a base para os trabalhos de avaliação de imóveis é normatizada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), na série da NBR 14.653, (Avaliação de Bens), em sete partes.
O Corretor é o profissional mais intimamente ligado ao assunto avaliações de imóveis. Publicada a Resolução 1.066/2007, após transitada em julgado a altercação judicial envolvendo CONFEA e COFECI, sobre a pretensa exclusividade dos engenheiros nas avaliações, falta muito pouco para findar os problemas sobre o assunto.
As avaliações imobiliárias produzidas por profissionais registrados no sistema COFECI/CRECI, são as ditas MERCADOLÓGICAS que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupação, uso e parcelamento do solo, enquanto as chamadas técnicas ou de mercado da construção civil, que levam em consideração o projeto de arquitetura, as dificuldades da construção, da alçada dos profissionais registrados no CREA.
Assim, partimos do pressuposto de estar o valor do imóvel necessariamente vinculado à realidade do mercado, mantido exclusivamente pela lei da oferta e da procura. Lei de mercado quem conhece e vivencia diariamente, estando intimamente a ela ligado é o corretor, portanto, ninguém melhor do que o corretor que permanentemente convive neste segmento, para determinar com exatidão a real situação do imóvel avaliando, basicamente determinado com objetiva informação atrelada ao ramo negocial.
Dessa forma, urge a criação de norma capaz de abrigar esse conhecimento do profissional do ramo imobiliário, de forma propiciar a produção de trabalho lastreado em processo técnico para explicar o contexto mercadológico do imóvel, com conhecimento específico na área.
O conhecimento do mercado já é obtido pela vivência desses profissionais com o labor diário, mas é necessário mais, necessário o rigor técnico para discorrer sobre as diversas nuances dos componentes do valor do imóvel.
5 A necessidade de normalização sob o ponto de vista do CDC
A cada dia a atividade da prestação de serviços ganha posição de destaque na economia do Brasil, por esse motivo, os incentivos públicos e os investimentos privados para empreendimentos de serviços estão se avolumando, tornando-se cada vez mais relevantes.
Para que o usuário final confie neste prestador de serviço deverá ter seus direitos respeitados, como consumidor, tornando cada vez mais importante a fiscalização por parte das autoridades e as reclamações na Justiça contra descumprimentos dos serviços contratados.
Importante, primeiramente, situar onde fica a obrigatoriedade da norma de avaliação de imóveis, dentro do Código de Defesa do Consumidor aplicável aos prestadores de serviço, dessa atividade.
O fornecedor é quem detém, com exclusividade, informações sobre os bens e produtos e a decisão sobre quando, onde e como disponibilizá-los para o consumidor, dessa forma, fica clara a presunção da relação de consumo e consequentemente a proteção ao consumidor, já que é o consumidor, a parte mais fraca da relação.
A intenção do legislador é dar maior peso à parte mais fraca da relação, visando reequilibrar a situação de desigualdade, tanto econômica, quanto na situação técnica e de decisão, que existe entre consumidor e fornecedor, assim fica visível e reconhecido ao consumidor uma série de direitos básicos.
Por esses direitos, verificamos que o fornecedor assume, por imposição de lei, a responsabilidade de proceder com a máxima lisura em seu relacionamento com os consumidores. Tal procedimento se aplica especialmente aos contratos de consumo, a oferta dos serviços, a publicidade e a cobrança de dívidas
De maneira especial, além do cuidado com a oferta e com a publicidade, o Código de Defesa do Consumidor proíbe práticas que põem o consumidor em desvantagem.
Na seção IV, artigo 39, inciso VIII, da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990, CDC – Código de Defesa do Consumidor, traz a disposição insertada, exposta abaixo:
“art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
…
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais componentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO; … …” (BRASIL, 1990, grifo nosso).
Ante a exigência do CDC por uma norma, torna imperativo a busca pelo sistema COFECI/CRECI por uma norma específica ou talvez em conjunto com a ABNT, para incluir o Corretor de Imóveis, profissional habilitado, a determinações claras de sua atividade.
Atualmente, o COFECI e CRECI/SP, vem entabulando entendimento com a direção da ABNT na busca de aproximação visando a normalização onde a classe estivesse inserida, entretanto o de concreto foi a criação da Comissão de Estudo Especial de Serviços Imobiliários, cuja designação ficou sendo o grupo de trabalho ABNT/CEE-259 “Serviços Imobiliários”, com alinhamento do CRECI/SP.
Assistimos à reunião de instalação da referida Comissão de Estudo Especial de Serviços Imobiliários, com resultado do seguinte escopo:
Âmbito de Atuação: Normalização no campo de serviços imobiliários, compreendendo processos de entrevista de clientes imobiliários; captação de imóveis; registro da visitação do imóvel; gestão da documentação e registro da informação imobiliária e comercial; gestão da comercialização e intermediação de negócios imobiliários; visitação e desenvolvimento das competências profissionais dos corretores, no que concerne à terminologia, requisitos, diretrizes e generalidades.
Excluindo-se a avaliação de imóveis tratada pelo ABNT/CB-002 (Construção Civil).
Data de aprovação da criação: 12/05/2022 (Questionário de Criação ABNT/CT N 1950 e Resolução de aprovação: RCT 28/22 do ABNT/CT N 1954)
• Aprovação no Conselho Técnico ABNT (9 Comitês Técnicos se manifestaram em concordância): ABNT/CB-002; ABNT/CB-003; ABNT/CB-006; ABNT/CB-016; ABNT/CB-021; ABNT/CB-025; ABNT/CB-179; ABNT/CB-248; ABNT/ONS-058;
Coordenador: José Augusto Viana Neto;
Secretário: Andersom Bontorim;
Analista da ABNT: Wemerson Silva (wemerson.silva@abnt.org.br).
Ante a cristalina excetuacão do tema Avaliação de Imóveis, onde os termos usados são inclusive uma afronta ao judiciário (leia-se STF) e nossa classe, pois usa expressamente a expressão “Excluindo-se a avaliação de imóveis tratada pelo ABNT/CB-002 (Construção Civil)”, não existe outro caminho senão a busca ao órgão máximo da normalização no País, o CONMETRO, para viabilizar uma solução abrigadora das decisões já prolatadas no âmbito do judiciário que não deixa dúvida quanto a participação do Corretor de Imóveis nas avaliações imobiliárias.
O CDC estipula a obrigatoriedade de uma norma para a prestação do serviço, o STF sentenciou “que a avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer ilegalidade nas disposições insertas na Resolução COFECI n° 957/2006”, portanto, cabe ao CONMETRO determinar a inclusão dos imobiliários na norma já existente, aduzindo metodologia voltada exclusivamente ao mercado, ou na impossibilidade determinar a criação de nova ordem normalizada para abrigar esses profissionais, ou, em última instância, aceitar a normalização do assunto pela entidade agregadora desses trabalhadores.
A ABNT é uma associação, portanto suas normas não possuem o efeito de lei, decreto ou regulamentos. Portanto, a concepção de nossa própria norma, através de uma grande comissão nacional, especificamente cunhada para este fim e nomeada pelo COFECI, ou se assim não entender nosso órgão dirigente máximo, através de uma associação nacional de avaliadores do mercado imobiliário, será a solução para o equivocado impasse criado pela ABNT.
6 A ABNT e o CONMETRO
Desde a pré-história, o homem sempre buscou constante a produção de ferramentas para uso pessoal diário ou na defesa de sua família. O processo produtivo evoluiu de forma ordenada e dentro das limitações de cada época, avolumando enormemente a partir da revolução industrial, potencializando um procedimento padrão, principalmente com a produção massificada, gerando a necessidade da criação de métodos para garantir a qualidade, a uniformizar a produção, disciplinar as atividades, evitar desperdício e padronizar a manutenção, além da redução de componentes, trazendo assim a racionalização da produção, de maneira assegurar a redução de estoques, aumento da produtividade, redução nos custos, etc.
A normalização é o ato ou efeito de normalizar, criar normas, uniformizar e padronizar. É o nome que se dá ao processo de criação de normas técnicas. Difere-se do processo de normatização, que é o ato de criação de normas. Portanto, a normatização é a criação de normas e a normalização é o processo de aplicação da norma, com o intuito de facilitar o acesso a qualquer atividade específica.
Já a norma técnica é o documento que estabelece as regras e características mínimas que determinado produto, serviço, ou processo deve cumprir, permitindo o respectivo ordenamento e padronização.
A legislação vigente da Metrologia Legal, basicamente é constituída da Lei 5.966/1973; da Lei 9.933/1999; da Lei 10.829/ 2003; da Resolução nº 11/1988; da Resolução 12/1988; da Resolução 08/2006; das Portarias que aprovam os regulamentos técnicos editados pelo INMETRO; das Portarias de aprovação de modelo dos instrumentos de medição e de medidas materializadas.
O artigo 3º da Lei nº 5.966/73, estabelece estar afeto ao Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO formular e supervisionar a política nacional de normalização e estipular normas referentes a materiais e produtos industriais nacionais.
A Resolução nº 07/92, de 24/08/92, o CONMETRO delegou à Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, a elaboração e edição de Normas Brasileiras, elegendo-a como foro nacional único de normalização no país, na condição de entidade civil credenciada pelo Poder Público, com funções de representação e coordenação do Estado Brasileiro nas atividades de normalização técnica, nos limites da delegação estabelecida pelo Termo de Compromisso que acompanha o ato normativo regulamentar competente (Resolução CONMETRO 07), função que exerce em caráter exclusivo e sob a supervisão e fiscalização do órgão público competente, nos limites indicados no documento acima citado.
No entanto, cabe ressaltar que a normalização não é uma atividade do Estado, mas sim da sociedade, pois envolve a participação de diversos interessados, tais como empresas da cadeia produtiva e de fornecimento, consumidores, trabalhadores, institutos, associações de pesquisa e universidades, membros de comunidades envolvidas, entre outros.
As normas técnicas não se enquadram no conceito de regulamentos ou atos oficiais. São voluntárias, como a própria Resolução Nº 06/02 do CONMETRO o diz. Não vinculam e não são compulsórias, de modo que sua obrigatoriedade depende do legislador, como ocorre no Código de Defesa do Consumidor (art. 39) e na Lei de Licitações Públicas (art. 6º, X).
Os dispositivos do CDC não alteram a sistemática da normalização. Limitam-se a reconhecê-la como útil à proteção do consumidor. Existindo norma técnica expedida por qualquer órgão público ou entidade privada credenciada pelo CONMETRO, cabe ao fornecedor respeitá-la, aplicando-os às normas obrigatórias.
As normas técnicas civis foram erigidas à categoria de atos de interesse público pelo Código de Defesa do Consumidor, emprestando-lhes força cogente necessária para que sejam exigidas dos fornecedores como um padrão mínimo de qualidade obrigatório, segundo o estado da técnica vigente.
O mercado é controlado por duas técnicas principais: a regulamentação e a normalização. A regulamentação é produzida diretamente pelo Estado e provém de um ato de autoridade que se impõe de pleno direito com um caráter de obrigatoriedade absoluta, enquanto a normalização advém de um trabalho misto, cooperado, entre o Estado e entidades privadas.
Segundo a ABNT, a normalização é definida como “a atividade que visa a elaboração de padrões, através de consenso entre produtores, consumidores e entidades governamentais” e a regulamentação (norma técnica) como “o registro de um concentrado de conhecimentos, colocado à disposição da sociedade e sem o qual não se pode controlar a qualidade nem certificar o produto ou serviço”.
A Resolução CONMETRO nº 07, de 24 de agosto de 1992, expedida com fundamento na Lei 5.966/73, estabelece:
1. Que o Sistema de Normalização do SINMETRO terá um foro de normalização único.
2. Designar a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT como o Foro Nacional de Normalização.
2.1 As atribuições do Foro Nacional de Normalização estão definidas no Termo de Compromisso firmado entre a ABNT e o CONMETRO, em anexo.
3. Delegar à entidade Foro Nacional de Normalização – ABNT a execução do credenciamento de Organismos de Normalização Setorial – ONS.
…
4. Compor o Sistema de Normalização do SINMETRO com os seguintes órgãos:
– Conselho Nacional de Normalização – CONMETRO
– Comitê Nacional de Normalização – CNN
…
– Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – INMETRO.
– Foro Nacional de Normalização – Associação Brasileira de Normas Técnicas
– ABNT
– Organismos de Normalização Setorial – NOS
5. Atribuir ao INMETRO, a tarefa de supervisionar o atendimento, por parte dos órgãos integrantes do Sistema de Normalização, aos critérios e diretrizes deste Conselho, e também, no âmbito governamental, a tarefa do órgão articulador para a edição de Regulamentos Técnicos pelos órgãos competentes, principalmente nas áreas de saúde, segurança, meio ambiente e proteção do consumidor.
6. Centralizar a numeração das Normas Técnicas Brasileiras no Foro Nacional de Normalização – ABNT, estabelecendo que:
6.1– O sistema de numeração a ser adotado é o sequencial, precedido da sigla NBR (NBR – número sequencial);
6.2 – A numeração deve prosseguir… (n.g.)
A seu turno, o Termo de Compromisso entre o Governo Brasileiro e a Associação Brasileira de Normas Técnicas, anexo à Resolução acima transcrita, publicada no DOU de 27/08/92, Seção 1, p. 11728, dentre outras cláusulas, estabelece:
Cláusula 4a. O INMETRO deve supervisionar o atendimento por parte da ABNT ao disposto neste Termo de Compromisso.
Cláusula 9a. O Governo reconhece a ABNT como seu representante Nacional nos Organismos Internacionais e Regionais de Normalização, exceto naqueles de âmbito governamental, devendo para tanto exercer uma participação planejada e ativa nesses Foros de Normalização.
A Resolução n. 14/83, do CONMETRO dispõe:
1. Credenciar a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT como entidade Foro, em âmbito nacional, na área de normalização, com vistas à harmonização do interesse público, das empresas industriais e do consumidor, de acordo com as diretrizes aprovadas pelo CONMETRO
Isso demonstra que a normalização é atividade de interesse público, reveste-se da natureza de função estatal, pois diz respeito especificamente a limitações e restrições ao exercício de direitos fundamentais e mais especificamente se destina a proteger direitos básicos dos indivíduos, consagrados constitucionalmente.
A ABNT exerce atribuições e atividades inseridas no ciclo constitucional da atividade de normalização por expressa determinação de órgãos estatais. Com efeito. Recebe este organismo, de natureza privada, como se viu a partir dos atos normativos acima transcritos, atribuições dos órgãos públicos competentes para disciplinar, organizar e coordenar o Sistema de Normalização do SINMETRO. As atribuições que lhe foram cometidas ficam sob a supervisão desses mesmos órgãos públicos. Deve a ABNT observar os comandos fixados pelos órgãos públicos competentes na área, ou seja, está sujeita a imposições formuladas pela Administração Pública que vinculam sua observância pela ABNT. É órgão credenciado como Foro Nacional de Normalização, com vistas à harmonização do interesse público, das empresas e do consumidor, de acordo com as diretrizes aprovadas pelo CONMETRO.
Os órgãos públicos não logram e não têm condições técnicas de esgotar, mediante a expedição de leis, decretos, normas ou regulamentos técnicos, a disciplina de normalização, particularmente a normalização técnica que a matéria demanda.
As normas se inserem nas normas técnicas que, pela especificidade de seu conteúdo, não podem ser elaboradas exclusivamente por órgãos públicos e que, por tal razão, são delegadas a outros órgãos, inclusive particulares.
O ordenamento jurídico nacional prevê, um Sistema de Normalização, cuja execução, mediante as várias espécies de normas jurídicas abrigadas em nosso sistema constitucional (leis, decretos, regulamentos etc.), é deferida principalmente a órgãos públicos, como decorrência dos princípios do Estado Democrático de Direito e dos Poderes que compõem a organização estatal brasileira.
7 Conclusão
Neste trabalho de pesquisa bibliográfica sobre a possibilidade de uma norma de avaliação de bens, específica para corretores de imóveis, foi possível demonstrar e perceber a amplitude e complexidade do tema.
Os profissionais mais intimamente ligados ao tema Avaliação de Imóveis, indiscutivelmente são os inscritos no sistema COFECI/CRECI, porém, desde 17 de dezembro de 1792, com o início formal dos cursos de Engenharia no Brasil, os militantes nas áreas de engenharia, arquitetura e agronomia, foram próximos ao assunto, quer inicialmente, com a tradução de artigos publicados em outros países, ou a partir de trabalhos aqui realizados.
Já em 1941, o engenheiro Luiz Carlos Berrini, lançou o livro “Avaliações de Terrenos”.
Os trabalhos normativos foram organizados na década de 1950, entretanto, só em 1957, foi elaborado o primeiro anteprojeto de norma da ABNT. Antes das atuais normas ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens, vigoravam como referência os seguintes textos normativos: NB 502 Avaliação de Imóveis Urbanos; NBR 8799 – 1985 – Avaliação de Imóveis Rurais; NBR 8951 – 1985 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis; NBR 8976 – 1985 – Avaliação de Unidades Padronizadas e NBR 8977 – 1985 – Avaliação de Máquinas Equipamentos e Complexos Industriais.
Igualmente, deve ser acentuada a afirmação do Ministro Francisco Falcão, asseverando que o tema não demanda conhecimento específico dos profissionais com inscrição do sistema CONFEA/CREA e ainda CAU.
De outro lado, deve ser evidenciada a condição de representante do país, no Fórum Nacional de Normalização, por força de convênio do CONMETRO e a ABNT, a entidade conveniada.
É fato que na seção IV, artigo 39, inciso VIII, da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990, CDC – Código de Defesa do Consumidor, traz redação onde expõe ser vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, a prática abusiva de colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais componentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.
Ante a exigência acima do CDC, torna imperativo a busca pelo sistema COFECI/CRECI por uma norma específica ou talvez em conjunto com a ABNT, para incluir o Corretor de Imóveis, profissional habilitado, a determinações claras de sua atividade.
Atualmente, o COFECI e CRECI/SP, vem entabulando entendimento com a direção da ABNT na busca de aproximação visando a normalização onde a classe estivesse inserida, entretanto o de concreto foi a criação da Comissão de Estudo Especial de Serviços Imobiliários, cuja designação ficou sendo o grupo de trabalho ABNT/CEE-259 “Serviços Imobiliários”, com alinhamento do CRECI/SP.
Assistimos à reunião de instalação da referida Comissão de Estudo Especial de Serviços Imobiliários, onde foram estabelecidas diversas situações possíveis de discussão, sendo especialmente salientado que:
Excluindo-se a avaliação de imóveis tratada pelo ABNT/CB-002 (Construção Civil).
A norma existente é voltada para os precursores do tema, com metodologia própria. Cabe, pois ao CONMETRO determinar a inclusão dos imobiliários na norma já existente, aduzindo metodologia voltada exclusivamente ao mercado, ou na impossibilidade determinar a criação de nova ordem normalizada para abrigar esses profissionais, ou, em última instância, aceitar a normalização do assunto pela entidade agregadora desses trabalhadores.
Não pode a entidade conveniada, a ABNT, ignorar decisões do judiciário autorizando a inclusão de uma categoria profissional na prestação de serviço para a comunidade, simplesmente para “proteger” outro ramo profissional, POR MAIS PRIVILEGIADO QUE POSSA PARECER.
O serviço prestado pelo Corretor de Imóveis é de caráter mercadológico e como tal merece a mesma guarida por parte do CONMETRO, que em última instância é o órgão controlador da política normalizadora do país, mesmo tendo assinado convênio outorgando, circunstancialmente, a situação de representante do país no Fórum Nacional de Normalização.
Cabe, ao CONMETRO determinar a inclusão dos imobiliários na norma já existente, aduzindo metodologia voltada exclusivamente ao mercado, ou na impossibilidade determinar a criação de nova ordem normalizada para abrigar esses profissionais, ou, em última instância, aceitar a normalização do assunto pela entidade agregadora desses trabalhadores.
8 REFERENCIAS
MACEDO, Geisla.M.; SAPUNARU, Raquel Anna. Uma breve história da engenharia e seu ensino no Brasil e no mundo: Foco Minas Gerais. REUCP, v. 10, n. 1, p.39-52, 2016. Disponível em < https://seer.ucp.br/seer/index.php/REVCEC/article/download/594/549/4412#:~:text=A%20data%20de%20in%C3%ADcio%20formal,Casa%20do%20Trem%20de%20Artilharia >. Acesso em 07 mai 2024.
ABNT NBR 14653. Avaliação de Bens: A concretização do projeto de normas avaliatórias brasileiras 1998 – 2010. Marcelo Rossi de Camargo Lima. Disponível em < http://www.mrcl.com.br/upav/23.pdf> Acesso em: 07 mai 2024.
O Corretor de imóveis no Brasil: o sistema Cofeci-Creci e os 60 anos da regulamentação profissional. Coordenação: Kátia Cubel, Rosualdo Rodrigues. Brasília, DF: Rosualdo Rodrigues de Almeida, 2022. COFECI.
CRECI/SC – Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina – 11ª Região. Ato Normativo CRECI/SC nº 033/2004. Estabelece normas para a emissão de Avaliação de Imóveis; INSTITUI o Certificado de Qualificação Profissional, o Cadastro de Avaliadores e o Documento de Avaliação de Imóveis (DAI), aos profissionais inscritos no CRECI-11ª Região/SC e dá outras providências. Revogado pela Resolução COFECI nº 1.066/2007
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Resolução COFECI nº 957/2006. Dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, p. 135, 26 mai. 2006. Revogada pela Resolução COFECI 1.066/2007.
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Resolução COFECI nº 1.066/2007. Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, p. 191/912, 29 nov. 2007. Disponível em: intranet.cofeci.gov.br. Acesso em: 07 maio 2024.
BRASIL. Lei n° 4.116, de 27 de agosto de 1952. Dispõe sobre a regulamentação da profissão de Corretor de Imóveis. Diário Oficial da União: 27 ago. 1962 e retificado em 20 ago. 19672. Revogada pela Lei nº 6.530/78.
BRASIL. Lei n° 6.530, de 27 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Diário Oficial da União: 12 set. 1990 e retificado em 10 jan. 2007. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm. Acesso em 07 de maio de 2024
BRASIL. Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.. Diário Oficial da União: 15 mai. 1978 e retificado em 25 jan. 1979. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em 07 de maio de 2024
SOUZA, Luiz Felipe Proost de; MEDEIROS JR, Joaquim da Rocha. In: JOWITT, R. et al, eds. Engenharia de Avaliações / IBAPE SP – Qualidade em perícias e avaliações, São Paulo: Editora Pini, 2007.
Engenharia de Avaliações / IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. – – 2. ed. – – São Paulo: Liv. e Ed. Universidade de Direito, 2014. Vários Autores. Obra em 2 v.
